2/27/2025

Fair rent | process of increase in rent

Fair rent | process of increase in rent.

Fair rent | process of increase in rent

مناسب کرایہ اور کرایہ میں اضافے کا عمل

سپریم کورٹ آف پاکستان

پس منظر

یہ مقدمہ مناسب کرایہ کے تعین اور کرایہ میں اضافے کے قانونی عمل سے متعلق ہے۔ مالک مکان (حق ٹریڈرز) نے دعویٰ کیا کہ انہوں نے عمارت کی مرمت، دو لفٹیں قابل استعمال بنانے، بجلی کی وائرنگ اور سینیٹری کام کے لیے بھاری اخراجات کیے، جبکہ کرایہ داروں (شیخ عابد اینڈ کمپنی) نے ان دعوؤں کی تردید نہیں کی۔

شواہد اور پیش کش

Rent Controller کے سامنے مالک مکان کے مجاز نمائندے نے تفصیلی شواہد پیش کیے تاکہ درج ذیل عناصر میں اضافہ ثابت کیا جا سکے:

ٹیکس اور پانی کے چارجز

تعمیراتی لاگت اور مرمت کے اخراجات

عمارت اور محل وقوع میں دیگر کرایہ داروں کے کرایہ کی شرح

مخالف کرایہ داروں نے cross-examination کے دوران مالک مکان کے شواہد کو رد نہیں کیا۔ بلکہ، کرایہ داروں نے تسلیم کیا کہ جولائی ۱۹۹۷ سے وہ یہی کرایہ دے رہے تھے اور وقت کے ساتھ ٹیکس میں اضافہ ہوا۔ مزید یہ کہ کرایہ داروں کے پاس پگڑی (goodwill) کی رسید یا دستاویزات موجود نہیں تھیں۔

مالک مکان کے affidavit میں یہ بھی شامل تھا کہ دوسرے کرایہ داروں نے بھی عمارت میں ترقیاتی کام کے بعد کرایہ بڑھایا تھا، جو مناسب کرایہ کے تعین میں مددگار ثابت ہوا۔

عدالت کا تجزیہ

Rent Controller نے سندھ کرایہ دار عمارات آرڈیننس، ۱۹۷۹ کی دفعہ ۸ کے معیار کو مدنظر رکھتے ہوئے، کرایہ دار کی جگہ کا مناسب کرایہ ماہانہ ۹ روپے فی مربع فٹ مقرر کیا، جو درخواست کے دائر ہونے کی تاریخ سے لاگو ہوا۔

High Court کے فیصلے سے یہ بھی ظاہر ہوا کہ مالک مکان نے پہلے ground floor کے دیگر کرایہ داروں کے خلاف مقدمات دائر کیے تھے، جس میں بھی مناسب کرایہ ۹ روپے فی مربع فٹ مقرر کیا گیا تھا۔ یہ حکم سپریم کورٹ نے بھی برقرار رکھا اور review petitions کو مسترد کیا۔

فیصلہ

کرایہ داروں کی جانب سے دائر کی گئی موجودہ درخواستیں مسترد کی گئیں اور سپریم کورٹ نے اپیل کی اجازت بھی نہیں دی۔

عدالت نے واضح کیا کہ مالک مکان کی ترقیاتی کارروائی، دیگر کرایہ داروں کے کرایہ کے حالات، اور پیش کیے گئے شواہد کو مدنظر رکھتے ہوئے مناسب کرایہ کا تعین جائز اور درست تھا۔

اہم نکات جن کا فیصلہ کیا گیا:

ہائی کورٹ نے قرار دیا کہ:

کرایہ میں اضافے کی وجوہات ثابت ہو چکی ہیں:
- ت اضافے کے شواہد دیے، جنہیں کرایہ داران جرح کے دوران کمزور نہ کر سکے۔
عمارت کی تزئین و آرائش کے اخراجات کو تسلیم کیا گیا:
- مالک مکان نے سینیٹری کام، لفٹوں کی مرمت، اور بجلی کی وائرنگ کی بحالی پر بھاری اخراجات کیے، اور کرایہ دار ان شواہد کو رد نہ کر سکے۔
کرایہ داران نے اعتراف کیا کہ وہ 1997 سے ایک ہی کرایہ ادا کر رہے تھے:
- کرایہ داروں نے خود تسلیم کیا کہ ٹیکس میں وقت کے ساتھ اضافہ ہوا لیکن ان کے کرایہ میں کوئی تبدیلی نہیں کی گئی تھی۔
کرایہ داروں کے پاس "پگڑی" (Goodwill) کی ادائیگی کا کوئی ثبوت نہیں تھا:
- کوئی رسید یا دستاویزات پیش نہیں کی گئیں جو یہ ثابت کریں کہ انہوں نے کرایہ کے علاوہ کوئی اضافی رقم ادا کی تھی۔
دیگر کرایہ داروں کے کرایہ میں اضافے کی نظیر موجود تھی:
- اسی عمارت کے دیگر کرایہ داروں نے 9 روپے فی مربع فٹ کرایہ ادا کرنا قبول کر لیا تھا، جو ہائی کورٹ اور سپریم کورٹ نے بھی برقرار رکھا تھا۔
کرایہ کنٹرولر نے درست طریقے سے کرایہ کا تعین کیا:
- کرایہ کنٹرولر نے سیکشن 8 سندھ کرایہ دار احاطہ جات آرڈیننس، 1979 کے تحت جائزہ لے کر 9 روپے فی مربع فٹ کرایہ مقرر کیا، جو درخواست دائر کرنے کی تاریخ سے لاگو ہوگا۔
سپریم کورٹ نے بھی ہائی کورٹ کے فیصلے کی توثیق کی:
- پہلے بھی اسی نوعیت کے مقدمات میں ہائی کورٹ اور سپریم کورٹ کرایہ میں اضافے کے فیصلے کو برقرار رکھ چکے تھے، اور نظرثانی کی درخواستیں مسترد کی جا چکی تھیں۔
موجودہ درخواستیں ناقابلِ سماعت قرار دے کر مسترد کر دی گئیں:
- ہائی کورٹ کے فیصلے میں کوئی قانونی خامی نہیں تھی، اس لیے سپریم کورٹ نے بھی کرایہ داروں کی اپیل مسترد کر دی اور چھوڑ کی اجازت (Leave to Appeal) دینے سے انکار کر دیا۔

Must read judgement

Fair rent | process of increase in rent

Citation Name : 2024 PLD 918 SUPREME-COURT
Side Appellant : HAQUE TRADERS
Side Opponent : SHEIKH ABID & CO. PVT. LTD.
S. 8---Fair rent , fixation of---Increase in taxes, water charges, cost of construction, repair charges and rate of rent in the same building and locality---Order of the rent controller depicted that evidence was adduced by the authorized representative of the landlord to satisfactorily prove the increase in taxes, water charges, cost of construction, repair charges and rate of rent in the same building and locality, and the evidence of such authorized person was not shattered during the cross-examination by the tenants---Landlord claimed to have borne heavy expenditure for the renovation of the building including sanitary work, making two lifts serviceable, and revamping the electricity wiring and such assertions could not be refuted by the tenants in the evidence---On the contrary, the tenants in their cross-examination admitted that since July 1997, they were paying the same rate of rent and that taxes had been enhanced with the passage of time---It was further admitted by them that no receipt or documents were available to show the payment of pugri (goodwill) amount---Landlord's authorized witness, in the affidavit of evidence, jotted down all necessary details including the details of the other tenants in the same building, who had already increased the rent after considering the relevant factors that justified the enhancement of rent including the development work carried out by the landlord---rent controller , keeping in mind the criteria provided under Section 8 of the Sindh rent ed Premises Ordinance, 1979 ('the Ordinance')for fixation of fair rent , rightly fixed the fair rent of the demised premises at Rs. 9/- per square foot per month payable from the date of application instituted for fixation of fair rent ---Impugned judgment of the High Court reflected that at an earlier time, the same landlord filed rent cases against some other tenants of the ground floor of the same building and fair rent was fixed at Rs.9/- per square foot, which order was not only affirmed by the High Court but was also maintained by the Supreme Court and even the review petitions were dismissed---Present petitions filed by the tenants were dismissed and leave was refused

For more information call us 0092-324-4010279 Whatsapp Dear readers if u like this post plz comments and follow us. Thanks for reading .as you know our goal is to aware people of their rights and how can get their rights. we will answer every question, so we need your help to achieve our goal. plz tell people about this blog and subscribe to our youtube channel and follow us at the end of this post.