 |
| تعمیل مختص میں فروخت کنندہ کو ملکیتی |
معاہدۂ بیع کے وقت فروخت کنندہ مالک نہ ہو تو کیا خریدار تکمیلِ معاہدہ کا دعویٰ کر سکتا ہے؟ —
2026 CLC 1627
جائیداد کی خرید و فروخت میں بعض اوقات ایسا ہوتا ہے کہ فروخت کنندہ معاہدۂ بیع کے وقت جائیداد میں مکمل ملکیتی حق نہیں رکھتا، لیکن بعد میں وہ اس جائیداد میں اپنا حق حاصل کر لیتا ہے۔ ایسی صورت میں اہم سوال یہ پیدا ہوتا ہے کہ کیا خریدار اپنے معاہدے پر عمل درآمد کا مطالبہ کر سکتا ہے؟
لاہور ہائی کورٹ، راولپنڈی بینچ نے مقدمہ فرِیدہ خانم بنام عبد القیوم بیگ وغیرہ،
2026 CLC 1627
میں اس قانونی معاملے کا جائزہ لیا۔
معاہدۂ بیع کیسے ثابت ہوا؟
فرِیدہ خانم نے جائیداد کے معاہدۂ بیع پر عمل درآمد کے لیے دعویٰ دائر کیا۔ ٹرائل کورٹ نے ان کے حق میں فیصلہ دیا، لیکن مخالف فریق کی اپیل منظور ہونے پر یہ فیصلہ ختم ہو گیا۔
معاملہ لاہور ہائی کورٹ پہنچا تو عدالت نے دیکھا کہ معاہدے کے دونوں گواہ پیش ہوئے اور طویل جرح کے باوجود اپنے بیانات پر قائم رہے۔ عدالت نے قرار دیا کہ جب معاہدے کے گواہوں نے اس کی تصدیق کر دی تو محض اسٹامپ فروش کی عدم پیشی یا اس شخص کا پیش نہ ہونا جس کے نام اسٹامپ پیپر جاری ہوا تھا، معاہدے کو غیر ثابت شدہ قرار دینے کے لیے کافی نہیں تھا۔
بعد میں ملکیت حاصل کرنے کا قانونی اثر
اس مقدمے کا اہم قانونی پہلو ٹرانسفر آف پراپرٹی ایکٹ 1882 کی دفعہ 43 تھا۔ عدالت کے سامنے معاملہ یہ تھا کہ معاہدے کے وقت فروخت کنندہ کے پیش رو کو جائیداد میں مطلوبہ حق حاصل نہیں تھا، لیکن بعد میں تبادلے کے نتیجے میں اس نے جائیداد میں حق حاصل کر لیا۔
عدالت نے قرار دیا کہ دفعہ 43 میں بیان کردہ اصول
Feeding the Grant by Estoppel
کے تحت، اگر قانون کی متعلقہ شرائط پوری ہوں تو بعد میں حاصل ہونے والا ملکیتی حق خریدار کے فائدے کے لیے مؤثر ہو سکتا ہے۔ اس طرح فروخت کنندہ محض اس بنیاد پر معاہدے سے بری نہیں ہو سکتا کہ معاہدے کے وقت اس کے پاس مطلوبہ ملکیتی حق موجود نہیں تھا۔
رجسٹرڈ بیع نامے کے متعلق اہم اصول
عدالت نے ٹرانسفر آف پراپرٹی ایکٹ کی دفعہ 55(1)
(d)
کا حوالہ دیتے ہوئے واضح کیا کہ اگر معاہدے میں اس کے برخلاف کوئی واضح شرط موجود نہ ہو تو فروخت کنندہ کی ذمہ داری ہے کہ واجب الادا قیمت وصول ہونے پر جائیداد کی منتقلی کے لیے ضروری قانونی دستاویزات مکمل کرے۔ فریقین کے حقوق اور ذمہ داریاں متعلقہ قانونی دفعات کے تابع ہوں گی۔
قبضے کے متعلق متضاد مؤقف
عدالت نے یہ بھی نوٹ کیا کہ فروخت کنندگان نے جائیداد کے قبضے کے بارے میں متضاد مؤقف اختیار کیے تھے۔ قانون کا اصول ہے کہ کوئی فریق ایک دوسرے سے متناقض مؤقف اختیار کرکے عدالت سے اپنے حق میں ریلیف حاصل نہیں کر سکتا۔
فیصلہ
لاہور ہائی کورٹ نے فرِیدہ خانم کی ریگولر سیکنڈ اپیل منظور کر لی اور قرار دیا کہ معاہدے کی ڈگری فروخت کنندگان کے جائیداد میں حاصل شدہ حق کی حد تک قابلِ عمل تھی۔
اہم قانونی سبق: معاہدۂ بیع کے وقت فروخت کنندہ کے پاس ملکیتی حق کی کمی ہر صورت میں خریدار کے دعوے کو ناکام نہیں بناتی۔ اگر بعد میں وہ حق حاصل ہو جائے تو دفعہ 43 کے تحت خریدار کو فائدہ مل سکتا ہے، بشرطیکہ قانون کی ضروری شرائط پوری ہوں۔
حوالہ: Farida Khanum v. Abdul Qayyum Baig (deceased) through legal heirs and others, 2026 CLC 1627 (Lahore High Court, Rawalpindi Bench).
Must read judgement.
Versus
▲
plsbeta.com/La
2026 CLC 1627
[Lahore (Rawalpindi Bench)]
Before Anwaar Hussain, J
FARIDA KHANUM ---Appellant
ABDUL QAYYUM BAIG (deceased) through legal heirs and others ---Respondents
R.S.A. No. 694 of 2021, heard on 27th November, 2024
(a) Transfer of Property Act (IV of 1882)---
5.43-Qanun-e-Shahadat (10 of 1984), Arts. 17 & 79-Specific Relief Act (1 of 1877), S. 12-Specific performance of agreement to sell---t---Proof---Issuance of stamp paper in the name of husband of the vendee/appellant and non-production of stamp paper---Agreement of to homequired the title of the execution agreemem Contradictory stances as to possession---Suit instituted by the appellant/ plaintiff was decreed by the Trial Court, however, the appeal preferred by the respondents was accepted- -Validity-Both the marginal witnesses were produced in terms of Art. 17 read with Art. 79 of Qanun-e-Shahadat, 1984---Production of the stamp vendor, who deposed in favour of a party, could be taken as supporting evidence but his non-appearance could not be considered as fatal in view of the fact that marginal witnesses of the agreement were produced, who despite lengthy cross-examination remained firm with respect to their respective deposition---Non-appearance of husband of the appellant, in whose favour stamp paper was issued, did not have any bearing on the validity of the agreement-Any defect and/or shortcoming in the title of the vendor predecessor-in-interest of the respondents qua suit property, at the time of execution of the agreement, was cured subsequently when he acquired the interest in the suit property a suit property after the exchan exchange took place---Hence, the agreement having been proved, the decree in suit for specific performance of the said agreement was operative against the respondents to the extent of interest in the suit property in terms of principle of "feeding the grant by estoppel" envisaged under S. 43 of the Transfer of Property Act, 1882---Seller/respondent side had taken contradictory stances regarding the possession of the suit property with the buyer/appellant and their case fell under the clutches of maxim "Allegans Contraria Non Est Audiendus" (A person who alleges things contradictory to each other is not to be heard), thus, disentitled the respondents from any relief--Regular Second Appeal was allowed, in circumstances.
Syed Abdur Rashid (deceased) through legal heirs v Rana Muhammad Anwer 2023 YLR 309 distinguished.
(b) Transfer of Property Act (IV of 1882)---
---S. 55(1)(d)--Specific Relief Act (1 of 1877), S. 12-Specific performance of agreement to sell-Absence of stipulation in the agreement as to execution of registered sale deed/conveyance of property-Effect-In absence of contract to the contrary, it was the duty of the seller/respondents to execute the property conveyance on payment of amount due in respect of the price-Conveyance means the transfer of ownership that is done by signing the sale deed-In absence of contract to the contrary, the rights and corresponding liabilities of seller and buyer envisaged under the law are to be read as part and parcel of the agreement(s) executed by them respectively.
(c) Transfer of Property Act (IV of 1882)---
-S. 55(1)(d)---Expression "contract to the contrary-Meaning and scope-It is a significant concept in various legal contexts, particularly in relation to the transfer of property allowing the parties to deviate from the statutory provisions through explicit agreements---It refers to an agreement that explicitly contradicts statutory provisions or established legal principles---Such contracts to the contrary must be clear and unambiguous to effectively override the statutory obligations-Without an express term to the contrary, the statutory obligations envisaged under the law remain operative-While the contracts to the contrary can be implied, they must be sufficiently clear to indicate an intention deviate from statutory provision and any ambiguity may lead to the enforcement of the statutory provisions instead.
M. Taimur Malik and Raja Gul Zaman for Appellant. Gulzar Mehdi for Respondents Nos. 1(a) and 1(b). Respondent No.2 Ex-parte vide order dated 20.01.2023.