Rent Payment Default Case (1997 CLC 2041, Quetta High Court.
کرایہ کی عدم ادائیگی اور کرایہ دار کے حقوق: ایک عدالتی نظیر
پاکستان میں کرایہ داری کے معاملات میں ویسٹ پاکستان اربن رینٹ ری اسٹرکشن آرڈیننس، 1959 ایک اہم قانون ہے جو کرایہ دار اور مکان مالک کے حقوق و فرائض کا تعین کرتا ہے۔ اس قانون کے تحت کرایہ کی عدم ادائیگی ایک سنگین معاملہ ہے، اور اگر کرایہ دار مقررہ وقت پر کرایہ ادا نہ کرے تو مالک مکان اسے بے دخل کرنے کے لیے قانونی کارروائی کر سکتا ہے۔
محمد صدیق بمقابلہ ایڈگر نیتھینیل (1997 CLC 2041، کوئٹہ ہائی کورٹ) ایک اہم عدالتی فیصلہ ہے جو اس معاملے پر روشنی ڈالتا ہے۔ اس مقدمے میں کرایہ دار نے سیکشن 13(2)(i) کے دوسرے پرووائزو کے تحت رعایت کا مطالبہ کیا، لیکن عدالت نے واضح کیا کہ یہ رعایت تبھی دی جا سکتی ہے جب کرایہ دار پہلی پیشی پر غیر مشروط طور پر بقایا کرایہ ادا کرنے کی پیشکش کرے۔
عدالتی فیصلہ:
عدالت نے درج ذیل نکات بیان کیے:
- اگر کرایہ دار پہلی ہی پیشی پر کرایہ بغیر کسی شرط کے ادا کرنے کو تیار ہو تو سیکشن 13(2) کے دوسرے پرووائزو کے تحت مقدمہ مختصر طور پر خارج ہو سکتا ہے۔
- اگر کرایہ دار ادائیگی میں تاخیر کرے یا شرائط عائد کرے، تو وہ اس رعایت کا اہل نہیں رہتا۔
- زیر بحث مقدمے میں کرایہ دار نے سماعت مؤخر کروائی اور بعد میں مشروط ادائیگی کی پیشکش کی، جو قانون کے مطابق قابل قبول نہیں تھی۔
- نتیجتاً، عدالت نے کرایہ دار کو کرایہ کی عدم ادائیگی پر بے دخل کرنے کا حکم دیا۔
قانونی اہمیت:
یہ فیصلہ اس بات کو تقویت دیتا ہے کہ کرایہ دار کو اپنے حقوق کے ساتھ ساتھ اپنی ذمہ داریوں کا بھی خیال رکھنا چاہیے۔ اگر وہ کرایہ ادا نہیں کرتا اور پھر بھی قانونی رعایت کا مطالبہ کرتا ہے، تو عدالت اس کے حق میں فیصلہ نہیں دے گی۔
نتیجہ:
کرایہ داری کے تنازعات میں یہ ضروری ہے کہ کرایہ دار مقررہ وقت پر کرایہ ادا کرے اور کسی بھی قانونی کارروائی کے دوران پہلی ہی پیشی پر غیر مشروط ادائیگی کی پیشکش کرے۔ بصورتِ دیگر، مالک مکان قانونی طور پر کرایہ دار کو بے دخل کروا سکتا ہے۔ یہ عدالتی فیصلہ کرایہ داروں کے لیے ایک اہم سبق ہے کہ وہ اپنے قانونی حقوق اور فرائض سے آگاہ رہیں تاکہ کسی بھی ممکنہ قانونی پیچیدگی سے بچ سکیں۔
Must read Judgement
Citation Name : 1997 CLC 2041 QUETTA-HIGH-COURT-BALOCHISTAN
Side Appellant : MUHAMMAD SIDDIQUE
Side Opponent : EDGAR NATHENIAL
S. 13(2)(i), second proviso---Object of S. 13(2)(i), second proviso, West Pakistan Urban Rent Restriction, Ordinance, 1959---Default in payment of rent---Tenant against whom ejectment application was filed by landlord on ground of default in payment of rent of premises claiming benefit of second proviso to S.13(2) of West Pakistan Urban Rent Restriction Ordinance, 1959--Entitlement---Tenants, who after service was effected upon them, appeared either in person or through counsel did not offer payment of outstanding rent to landlord, in terms of second proviso to S. 13 (2) of the Ordinance, 1959 but obtained Adjournment and after two or three Adjournment s filed their written statements in which they did not make unconditional offer to deposit rent due and raised certain preliminary objections and offered to pay rent conditionally---Second proviso to S. 13(2) of West Pakistan Urban Rent Restriction Ordinance, 1959 was enacted for the purpose of benefit of tenants with the object to shorten litigation between parties , subject to condition that on the first date of hearing when tenant appeared and he candidly and with unqualified statement admitted liability and offered to make payment, Rent Controller on accepting such offer would record order directing him to deposit rent and thereafter, without even looking into merits of ejectment application, would summarily dismiss the same---Tenants, having failed to fulfil condition to make unqualified offer on the first date of hearing for payment of rent, were not entitled to benefit of second proviso to S.13(2) of West Pakistan Urban Rent Restriction Ordinance, 1959--Tenants were rightly ordered to be ejected on ground of default in payment of rent of premises