 |
| 2nd buyer |
دورانِ مقدمہ جائیداد خریدنے والے کو پہلے خریدار کے حقوق کا علم ہو تو قانونی تحفظ نہیں ملے گا — سپریم کورٹ کا فیصلہ 2026 SCMR 1572
مقدمے کا پس منظر
سپریم کورٹ آف پاکستان نے فیصلہ 2026 SCMR 1572 میں معاہدۂ بیع، مخصوص تکمیلِ معاہدہ اور بعد میں جائیداد خریدنے والے شخص کے قانونی حقوق سے متعلق اہم اصول واضح کیے۔
مقدمے میں پہلے خریدار نے اصل مالکان کے ساتھ جائیداد خریدنے کا معاہدہ کیا تھا۔ معاہدے کے مطابق کچھ رقم جائیداد کی منتقلی کے وقت ادا ہونا باقی تھی۔ بعد ازاں دوسرے خریداروں نے بھی اسی جائیداد پر اپنے حقوق کا دعویٰ کیا اور ایک دوسرے معاہدے اور بعد کی انتقالات و منتقلیوں کی بنیاد پر ملکیت کا مؤقف اختیار کیا۔
پہلے خریدار کا دعویٰ ابتدائی عدالت نے مسترد کردیا، تاہم لاہور ہائی کورٹ نے اپیل میں دعویٰ منظور کرلیا۔ اس فیصلے کے خلاف بعد کے خریدار سپریم کورٹ پہنچ گئے۔
پہلے معاہدے اور مقدمے کا علم ہونے کی اہمیت
سپریم کورٹ کے سامنے بنیادی سوال یہ تھا کہ کیا بعد میں جائیداد خریدنے والے افراد، پہلے معاہدۂ بیع اور اس سے متعلق مقدمے کا علم ہونے کے باوجود، خود کو نیک نیتی سے خریدنے والے ایسے خریدار قرار دے سکتے ہیں جنہیں پہلے معاہدے کا علم نہیں تھا؟
ریکارڈ کے مطابق بعد کے خریداروں کو پہلے معاہدے اور تنازعے کا علم ہوگیا تھا۔ وہ اپنی درخواست پر مقدمے میں فریق بھی بنے اور اپنا تحریری جواب بھی داخل کیا۔ اس کے باوجود مقدمے کے زیرِ التوا ہونے کے دوران جائیداد اپنے نام منتقل کروالی۔
عدالت نے اس طرزِ عمل اور مقدمے کے دیگر حالات کو مدنظر رکھتے ہوئے ان کے قانونی تحفظ کے دعوے کو قبول نہیں کیا۔
دفعہ 27(b) کے تحت نیک نیتی سے خریدنے والے خریدار کا تحفظ
Specific Relief Act, 1877 کی دفعہ 27(b) کے تحت پہلے معاہدے کی مخصوص تکمیل بعض حالات میں ایسے بعد کے خریدار کے خلاف نافذ نہیں کی جاسکتی جس نے جائیداد کی قیمت ادا کی ہو، نیک نیتی سے خریداری کی ہو اور اسے پہلے معاہدے کا علم نہ ہو۔
تاہم، اس قانونی تحفظ کے لیے صرف خریداری یا انتقال اپنے نام کروانا کافی نہیں۔ بعد کے خریدار کو قابلِ اعتماد ثبوت سے ثابت کرنا ہوتا ہے کہ اس نے نیک نیتی سے خریداری کی، مناسب قیمت ادا کی اور پہلے معاہدے یا متعلقہ حقوق سے بے خبر تھا۔
خریدار پر ضروری تحقیق کی ذمہ داری
سپریم کورٹ نے واضح کیا کہ ایک محتاط خریدار سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ جائیداد خریدنے سے پہلے بیچنے والے کی ملکیت اور جائیداد سے متعلق ممکنہ قانونی تنازعات کی مناسب تحقیق کرے۔
اگر حالات سے پہلے دعوے یا مقدمے کا علم ہونے کا امکان ظاہر ہو، یا خریدار ضروری تحقیق کیے بغیر جلد بازی میں خریداری کرے، تو وہ محض اپنے دعوے کی بنیاد پر نیک نیتی سے خریدنے والے خریدار کا تحفظ حاصل نہیں کرسکتا۔
لہٰذا، بعد کے خریدار کے طرزِ عمل، دستیاب معلومات اور خریداری کے حالات کو جانچنا ضروری ہے۔
سپریم کورٹ کا فیصلہ
سپریم کورٹ نے بعد کے خریداروں کی اپیلیں مسترد کردیں اور واضح کیا کہ دفعہ 27
(b)
کے تحت تحفظ حاصل کرنے کے لیے نیک نیتی، قیمت کی ادائیگی اور پہلے معاہدے سے لاعلمی ثابت کرنا ضروری ہے۔
عدالت نے اس امر کو اہمیت دی کہ بعد کے خریدار پہلے معاہدے اور مقدمے سے واقف تھے، اس کے باوجود انہوں نے مقدمے کے دوران جائیداد اپنے نام منتقل کروائی۔ ایسے حالات میں وہ خود کو بے خبر اور نیک نیتی سے خریدنے والے خریدار قرار دے کر پہلے معاہدے سے تحفظ حاصل نہیں کرسکتے تھے۔
قانونی اصول
اس فیصلے سے یہ اصول سامنے آتا ہے کہ بعد میں جائیداد خریدنے والا شخص صرف انتقال یا کسی دوسرے دستاویز کی بنیاد پر پہلے خریدار کے حقوق ختم نہیں کرسکتا۔ اگر اسے پہلے معاہدے یا مقدمے کا علم ہو تو دفعہ
27(b)
کا تحفظ حاصل کرنے میں اسے سنگین قانونی رکاوٹ کا سامنا ہوگا۔
البتہ ہر بعد کی خریداری خودبخود غیر مؤثر نہیں ہوتی؛ اس کا انحصار متعلقہ حقائق، ثبوت اور قانونی شرائط پر ہوتا ہے۔
حوالہ: Mian Mohammad Mehmood Ahmed (deceased) through L.Rs. and others v. Safdar Hussain (deceased) through L.Rs. and others، 2026 SCMR 1572، فیصلہ مورخہ 4 مئی 2026۔
اہم وضاحت: یہ خلاصہ فراہم کردہ فیصلے کے متن پر مبنی ہے۔ مقدمے میں کسی مخصوص تنازعے پر اطلاق کرتے وقت مکمل عدالتی فیصلہ اور متعلقہ قانونی دفعات دیکھنا ضروری ہے۔
Must read the Judgement.
2026 SCMR 1572
[Supreme Court of Pakistan]
Present: Shahid Waheed, Musarrat Hilali and Muhammad Shafi Siddiqui, JJ
Mian MOHAMMAD MEHMOOD AHMED (deceased) through L..Rs. and others --Appellants Versus
SAFDAR HUSSAIN (deceased) through L.Rs. and others-Respondents
Civil Appeal No. 168-L. of 2014
(On appeal from judgment dated 14.04.2014 of the Lahore High Court, Lahore passed in R.F.A. No. 630 of 2010).
AND
C.M.A. No. 8700 of 2019
[impleadment applications].
Civil Appeal No. 203-L. of 2014
[On appeal from judgment dated 14.04.2014 of the Lahore High Court, Lahore passed in R.F.A. No. 630 of 2010].
AND
C.M.As. Nos. 1085 of 2014 and 8699 of 2019
[Stay and impleadment applications].
Civil Appeals Nos. 168-L and 203-L of 2014, C.M.As. Nos. 8700 of 2019, 1085 of 2014 and 8699 of 2019, decided on 4th May, 2026.
(a) Specific Relief Act (I of 1877)---
-S.27(b)-Suit for specific performance of agreement to sell---Subsequent transferee-Bona fide purchaser for value without notice, plea of---Burden of proof-Knowledge of prior agreement and litigation-Property acquired during pendency of litigation--Protection under Section 27(b)---Whether available--Facts: The respondent/plaintiff entered into an agreement to sell with the original owners for purchase of the suit property-Some consideration was left payable at the time of transfer--During the dispute, subsequent purchasers claimed claimed rights in the property on the basis of another agreement and subsequent mutations/transfers---The plaintiff's suit for specific performance was dismissed by the Trial Court but allowed by the High Court---The subsequent purchasers challenged the High Court judgment before the Supreme Court-Issue: Pivotal issue before the Supreme Court was "whether subsequent transferees could claim protection as bona fide purchasers under Section 27(b) of the Specific Relief Act, 1877, where they had knowledge of the prior agreement/litigation and failed to establish good faith, valuable consideration and due diligence?"--Held: Appellants acquired knowledge of the earlier agreement and consequential dispute, became parties to the suit on their own application and filed a written statement, but during pendency of the suit got the suit property mutated in their names---Subsequent transferees claiming protection under Section 27(h) of the Specific Relief Act, 1877, are required to discharge a heavy burden to establish that they are bona fide purchasers for value without notice of the prior agreement, litigation and rights of the earlier vendee-Present appeals of the subsequent purchasers were dismissed, in circumstances.
Faqir Syed Anwar-ud-Din deceased through LRs v. Syed Raza Haider and others PLD 2025 SC 31; Gulzar Ahmad and others v. Muhammad Aslam and others 2022 SCMR 1433 and Hafiz Tassaduq Hussain v. Lal Khatoon and others PLD 2011 SC 296 rel.
(b) Specific Relief Act (I of 1877)--
-S.27(b)-Specific performance of agreement to sell---Subsequent transferee-Bona fide purchaser for value without notice---Protection from enforcement of prior contract---Prerequisites---Burden of proof-Specific performance of a contract may be enforced against any person claiming under a party thereto, except a transferee for value who has paid his money in good faith and without notice of the original contract---Plea of a bona fide purchaser under Section 27(b) of the Specific Relief Act, 1877, cannot be accepted on mere assertion but must be established through cogent evidence and the attending circumstances of the transaction---Subsequent vendee is required to demonstrate that he acted in good faith and with due care, having undertaken such inquiry into the title of the vendor as would be expected of a prudent purchaser-Where surrounding circumstances disclose haste, lack of inquiry or facts which would reasonably put a purchaser on notice of a prior claim, protection of the provision is not attracted-In such circumstances, the subsequent transferee cannot claim the status of a bona fide purchaser and the prior agreement remains enforceable against him.
Faqir Syed Anwar-ud-Din deceased through LRs v. Syed Raza Haider and others PLD 2025 SC 31 rel..
M. Shahzad Shaukat, Advocate Supreme Court for Appellants (in C.A. No. 168-L of 2014).
Muhammad Ahmed Qayum, Advocate Supreme Court for Appellants (in C.A. No. 203-1 of 2014).
Mian Abdul Quddus, Advocate Supreme Court for Respondents (in both cases) (through video-link from Lahore).