Can Co-Owners Challenge Mortgage Auction? Supreme Court Ruling in Kauser Parveen Case – 2023 SCMR 890.
عنوان:
کاوسر پروین بنام کے اے ایس بی بینک – رہن شدہ جائیداد کی نیلامی پر سپریم کورٹ کا اہم فیصلہ (2023 SCMR 890)
تعارف:
سپریم کورٹ آف پاکستان نے کوثر پروین بمقابلہ KASB بینک کیس میں ایک اہم فیصلہ سنایا جو رہن شدہ جائیداد کی نیلامی، شریک مالکان کے اعتراضات، اور بینکنگ کورٹ کے اختیارات سے متعلق تھا۔ یہ فیصلہ مستقبل میں ایسے تمام کیسز کے لیے رہنمائی فراہم کرتا ہے جہاں شریک مالکان نیلامی کو چیلنج کرتے ہیں۔
کیس کی مختصر کہانی:
کاوسر پروین اور اس کے اہل خانہ کی ایک جائیداد KASB بینک کے پاس رہن رکھی گئی تھی۔ قرض کی عدم ادائیگی پر بینک نے بینکنگ کورٹ میں مقدمہ دائر کیا، جس کے نتیجے میں عدالت نے بینک کے حق میں ڈگری جاری کر دی۔ بعد ازاں، بینک نے رہن شدہ جائیداد کی نیلامی کر کے اسے فروخت کر دیا۔
کاوسر پروین اور ایک دوسرے شریک مالک نے نیلامی کو دھوکہ دہی قرار دیتے ہوئے اس پر اعتراض دائر کیا، مگر یہ اعتراضات نچلی عدالتوں میں مسترد کر دیے گئے۔ آخرکار معاملہ سپریم کورٹ میں پہنچا۔
اہم قانونی نکات:
1. بینک کا قانونی اختیار:
سپریم کورٹ نے قرار دیا کہ مالیاتی اداروں کے آرڈیننس 2001 کی دفعہ 19 کے تحت بینک، بینکنگ کورٹ کی ڈگری کی بنیاد پر رہن شدہ جائیداد کو فروخت کرنے کا مکمل قانونی اختیار رکھتا ہے۔
2. بینکنگ کورٹ کا طریقۂ کار:
عدالت نے واضح کیا کہ بینکنگ کورٹ کو سول پروسیجر کوڈ (CPC) کے آرڈر XXI کی پیروی ضروری نہیں، بلکہ وہ کسی بھی مؤثر طریقہ سے ڈگری پر عملدرآمد کر سکتی ہے۔
3. نیلامی کی درستگی:
جائیداد کی نیلامی باقاعدہ اشتہار کے ذریعے کی گئی اور سب سے زیادہ بولی کو تسلیم کیا گیا، لہٰذا نیلامی کا عمل قانونی تھا۔
4. اعتراضات کا وقت اور دائرہ کار:
شریک مالکان نے پہلے نچلی عدالتوں میں جن نکات پر اعتراض نہیں کیا، انہیں سپریم کورٹ میں بعد میں پیش نہیں کیا جا سکتا۔
5. رہن کا اعتراف:
کاوسر پروین نے خود تسلیم کیا کہ جائیداد رہن رکھی گئی تھی۔ اس کا یہ مؤقف کہ وہ نیلامی سے لاعلم تھی، عدالت نے ناقابل یقین قرار دیا۔
6. فروخت نامہ برقرار:
چونکہ فروخت نامہ بینکنگ کورٹ نے تمام قانونی کارروائی مکمل ہونے کے بعد جاری کیا تھا، اسے محض شریک مالکان کے مفاد کے دعوے پر منسوخ نہیں کیا جا سکتا۔
فیصلے کا نتیجہ:
سپریم کورٹ نے شریک مالکان کی اپیلیں خارج کر دیں اور نیلامی کو جائز قرار دیا۔ عدالت نے واضح کیا کہ شریک مالکان ایسے اعتراضات نہیں اٹھا سکتے جو انہوں نے پہلے فورمز پر نہیں اٹھائے۔
Must read judgement
Citation Name : 2023 SCMR 890 SUPREME-COURT
Side Appellant : KAUSER PARVEEN
Side Opponent : KASB BANK
S. 19---Civil Procedure Code (V of 1908), S. 12(2) & O.XXI---decree of Banking Court---Auction of mortgaged property by Bank---Co-owners of mortgaged property claiming fraud and objecting to auction of suit property---Held, that perusal of section 19 of the Financial Institutions (Recovery of Finances) Ordinance, 2001 showed that once the decree of Banking Court was passed in favour of the bank, the decree by itself constituted and conferred sufficient power and authority on the bank to sell or cause to be sold any and all mortgaged properties of the judgment-debtors along with their marketable titles---Banking Court was not bound to follow the procedure laid down in Order XXI of the C.P.C.; it could adopt any procedure in order to satisfy and execute the decree passed in favour of the respondent-Bank---Even otherwise, the auction was advertised and the bid of the auction purchaser for the suit property being the highest was accepted vide the Banking Court's order---Since second co-owner never took the ground that the decree was obtained fraudulently or that the auction purchaser had obtained the suit property fraudulently, he could not travel beyond his pleas taken before the lower fora and rely on the arguments raised by first co-owner---Even otherwise, second co-owner could not agitate the questions at present stage for the first time since he was not a party in the execution proceedings before the Banking Court---First co-owner in her objection petition admitted the fact that the suit property was mortgaged to the respondent-Bank; she did not raise any plea before the lower fora that the sale certificate should not be issued to defeat her proprietary interest in the suit property as well as the ground that she was unaware that the suit property had been auctioned off and sold in favour of the auction purchaser---First co-owner therefore could not, at present stage, raise a ground which she had not taken before the Banking Court---It did not appeal to reason that the first co-owner was unaware of the fact that the suit property was mortgaged; that a suit for recovery was pending against the suit property, and that her own father, brothers and sisters were judgment-debtors in the said suit---Since the sale certificate had been issued by the Banking Court after the objection petition of first co-owner was dismissed, the sale certificate could not be set aside on the ground that both the co-owners' proprietary right in the suit property would be affected---Appeals filed by the co-owners were dismissed