Specific performance successful.
 |
| Specific performance successful |
جائیداد کی فروخت کا معاہدہ اور تعمیلِ مختص – سپریم کورٹ کا اہم فیصلہ
پاکستان میں جائیداد کی فروخت سے متعلق تنازعات اکثر عدالتوں میں زیرِ بحث آتے ہیں، جہاں فروخت کنندہ (Vendor) اور خریدار (Vendee) کے درمیان شرائط کی پاسداری بنیادی حیثیت رکھتی ہے۔ سپریم کورٹ کے حالیہ فیصلے (2024 SCMR 168) نے ایسے ہی ایک معاملے میں قانونی اصولوں کی وضاحت کی، جس میں فروخت کنندہ نے معاہدے کی تکمیل سے انکار کیا تھا، لیکن عدالت نے خریدار کے حق میں فیصلہ دیا۔
کیس کا پسِ منظر
اس مقدمے میں مسعود احمد بھٹی (خریدار) اور خان بادشاہ (فروخت کنندہ) کے درمیان جائیداد کی خرید و فروخت کا معاہدہ طے پایا۔ خریدار نے معاہدے کے مطابق بیعانہ اور اضافی بیعانہ ادا کیا اور بعد ازاں بقیہ رقم بھی پے آرڈرز کے ذریعے دینے کی کوشش کی۔ تاہم، فروخت کنندہ نے رقم لینے سے انکار کر دیا، اس بنیاد پر کہ یہ خریدار کے ذاتی بینک اکاؤنٹ سے جاری نہیں کی گئی تھی۔
قانونی نکات اور عدالت کا مؤقف
عدالت نے درج ذیل نکات کو بنیاد بنایا:
-
معاہدے میں ادائیگی کے طریقہ کار کی کوئی شرط نہ تھی
- معاہدے میں کہیں بھی یہ شرط موجود نہیں تھی کہ بقیہ ادائیگی لازمی طور پر خریدار کے ذاتی اکاؤنٹ سے کی جائے۔
- بیعانہ اور اضافی بیعانہ کی ادائیگی بھی کسی اور اکاؤنٹ سے کی گئی تھی، جس پر اس وقت کوئی اعتراض نہیں اٹھایا گیا تھا۔
-
فروخت کنندہ کا مؤقف بعد از وقت بہانہ تھا
- عدالت نے فروخت کنندہ کے اعتراض کو بعد از وقت بہانہ (Afterthought Plea) قرار دیا، جو محض معاہدے کی تکمیل سے بچنے کے لیے اختیار کیا گیا تھا۔
-
فروخت کنندہ نے NOC حاصل نہ کیا
- فروخت کنندہ معاہدے میں دی گئی مہلت کے اندر جائیداد کی منتقلی کے لیے NOC حاصل کرنے میں ناکام رہا، جو اس کی نااہلی کو ظاہر کرتا تھا۔
-
خریدار کی رقم پر غیر منصفانہ نفع
- فروخت کنندہ نے خریدار کی دی گئی رقم کو بینک میں رکھ کر منافع حاصل کیا، جس نے خریدار کو مالی نقصان پہنچایا۔
عدالتی فیصلہ
عدالت نے فروخت کنندہ کے اعتراضات کو بے بنیاد قرار دیتے ہوئے خریدار کے حق میں فیصلہ دیا اور تعمیلِ مختص (Specific Performance) کا حکم جاری کیا۔ اس کے ساتھ اپیل بھی مسترد کر دی گئی۔
نتائج اور قانونی اہمیت
یہ فیصلہ ان افراد کے لیے ایک نظیر (Precedent) قائم کرتا ہے جو فروخت کنندگان کی جانب سے غیر ضروری تاخیر اور بہانوں کا سامنا کرتے ہیں۔ سپریم کورٹ نے واضح کر دیا کہ:
- معاہدے میں غیر موجود شرائط کو بعد میں زبردستی لاگو نہیں کیا جا سکتا۔
- فروخت کنندہ معاہدے کی تکمیل میں رکاوٹ ڈال کر ناجائز فائدہ نہیں اٹھا سکتا۔
- تعمیلِ مختص کے مقدمات میں خریدار کے حقوق کو تحفظ فراہم کیا جائے گا۔
یہ فیصلہ ان خریداروں کے لیے ایک مضبوط مثال ہے جو جائیداد کے معاہدے کی پاسداری کے خواہشمند ہیں لیکن فروخت کنندگان کی تاخیری حربوں کی وجہ سے مشکلات کا شکار ہوتے ہیں۔
Must read Judgement
Citation Name : 2024 SCMR 168 SUPREME-COURT
Side Appellant : MASOOD AHMAD BHATTI
Side Opponent : KHAN BADSHAH
S. 54---Specific Relief Act (I of 1877), S. 12---Agreement to sell immoveable property---Balance sale consideration---Vendor refusing to receive pay orders of balance sale consideration on the basis that the same were not issued through the personal account of the vendee---Validity---Agreement to sell between the parties did not contain any condition requiring the remaining sale consideration to be paid from personal bank account of vendee (plaintiff)---Vendor and his attorney (defendants) never raised any objection when they received pay orders for earnest money and additional earnest money issued through bank accounts which were not in the name of the vendee---In order to avoid the specific performance of the agreements, the defendants had taken an afterthought plea that had not been impliedly or expressly mentioned in the initial agreement to sell and/or extended agreement---Vendee had already paid/deposited the balance sale consideration in the trial Court---Another aspect of the matter was that the defendants had failed to obtain NOC for the Transfer of the subject property by the cut off date mentioned in the initial and the extended agreements and had utilized the earnest money paid to them by the vendee and got interest on that amount from the bank, hence caused huge loss to the vendee and correspondingly got profit/mark up on the advance money from the bank---Defendants failed to produce in evidence any document, which could establish that vendee purchased the subject property for investment or re-sale purposes, or that any fraud or misrepresentation was played by the vendee---Suit for specific performance of agreement to sell and the extended agreement was rightly decreed by the trial Court---Petition was dismissed and leave to appeal was declined.