Buyer responsibilities in Specific performance.
 |
| Specific performance rejected |
مخصوص کارکردگی کے مقدمات میں خریدار کی ذمہ داریاں: ایک عدالتی نظیر
سپریم کورٹ کے حالیہ فیصلے 2024 SCMR 1883 میں مخصوص کارکردگی (Specific Performance) کے اصولوں پر اہم وضاحت کی گئی ہے۔ یہ فیصلہ ان خریداروں کے لیے ایک اہم قانونی نظیر ہے جو فروخت کے معاہدے کے نفاذ کے لیے عدالت سے رجوع کرتے ہیں۔
پسِ منظر
اس کیس میں مدعی (خریدار) نے مدعا علیہ (فروخت کنندہ) کے خلاف مکان کے فروخت کے معاہدے پر عمل درآمد کے لیے دعویٰ دائر کیا تھا۔ مدعی کا موقف تھا کہ مدعا علیہ نے No Demand Certificate (NOC) حاصل نہیں کیا، جو مکان کی منتقلی کے لیے ضروری تھا۔
عدالتی تجزیہ
سپریم کورٹ نے معاملے کا تفصیلی جائزہ لیتے ہوئے مدعی کے دعوے کو مسترد کرنے کی وجوہات بیان کیں:
این او سی کی ذمہ داری
-
NOC کی ذمہ داری: معاہدے میں فروخت کنندہ پر NOC حاصل کرنے کی کوئی شرط عائد نہیں کی گئی تھی، اور شواہد سے ظاہر ہوا کہ مدعا علیہ نے NOC اور متعلقہ ٹیکسوں کی ادائیگی کے ثبوت پیش کیے تھے۔
قانونی نوٹس کا ثبوت
-
قانونی نوٹس کا ثبوت: مدعی نے دعویٰ کیا کہ اس نے مدعا علیہ کو NOC حاصل کرنے اور مکان منتقل کرنے کے لیے قانونی نوٹس بھیجا، لیکن وہ اس نوٹس کے ارسال کرنے کا کوئی ثبوت، جیسے پوسٹل رسید، فراہم نہ کر سکا۔ مدعا علیہ نے بھی نوٹس کی وصولی سے انکار کیا تھا۔
-
ادائیگی کی اہلیت کی اہلیت: مدعی کو 50 لاکھ روپے کی دوسری قسط ادا کرنی تھی، لیکن اس نے عدالت میں اپنی مالی استطاعت کا کوئی ثبوت پیش نہیں کیا کہ وہ رقم ادا کر سکتا تھا یا اسے کیسے فراہم کرے گا۔
عدالتی فیصلہ
سپریم کورٹ نے قرار دیا کہ مخصوص کارکردگی کا اصول اسی صورت میں لاگو ہوتا ہے جب خریدار خود معاہدے کی شرائط پر عمل کرنے کے لیے تیار اور اہل ہو۔ چونکہ مدعی اپنی ذمہ داریاں پوری کرنے میں ناکام رہا، اس لیے عدالت نے اپیل خارج کر دی۔
نتیجہ
یہ فیصلہ واضح کرتا ہے کہ کسی بھی مخصوص کارکردگی کے مقدمے میں خریدار کے لیے ضروری ہے کہ وہ اپنی تیاری، سنجیدگی اور مالی استطاعت کے ناقابلِ تردید شواہد پیش کرے۔ بصورتِ دیگر، عدالت معاہدے کے نفاذ سے انکار کر سکتی ہے۔ یہ نظیر مستقبل کے مقدمات میں خریداروں کے لیے ایک قانونی راہنمائی فراہم کرتی ہے کہ وہ عدالت میں جانے سے پہلے اپنی مالی اور قانونی پوزیشن مضبوط بنائیں۔
Must read judgement
Side Appellant : LIAQUAT ALI KHAN
Side Opponent : MUHAMMAD AKRAM
S. 12---Suit for specific performance of agreements to sell---Vendee/plaintiff failing to prove his readiness and willingness to perform his obligations under the agreements---Effect---First reason which prevailed with the Trial Court in decreeing the suit of the plaintiff (vendee) was that defendant (vendor) had not obtained a No Demand Certificate for the house, which was held to be a condition for Transfer of the house---However there was no clause in the agreements which obliged defendant to obtain such a certificate before the Transfer ---Regardless to this position, the evidence available on record showed that defendant had in fact obtained a No Demand Certificate from the relevant Authority, regarding property tax, water and allied charges---Defendant also produced the receipt for payment of property tax and a copy of letter from the Directorate of the Authority regarding request for issuance of NOC---Secondly, the plaintiff's claim that he had issued a legal notice to the defendant asking him to obtain an NOC from the Authority and Transfer the house to him, appeared to be an abortive attempt to cover up his default because he had not produced any postal receipt showing its dispatch, which was essential particularly when defendant had denied receiving of such notice in his written statement---Thirdly, to prove readiness and willingness to perform an obligation to pay the second installment of Rs.5,000,000/- in terms of agreements, the plaintiff was under burden to adduce evidence to show availability of funds to make such payment in time, or if he did not have sufficient funds to meet his obligation, he had to prove how the funds would be available to him---No such evidence was brought on record by the plaintiff---Therefore, even assuming that defendant had committed breach, since the plaintiff had failed to prove that he was always ready and willing to perform the essential terms of the agreements which were required to be performed by him, there was a bar to specific performance in his favour---Appeal was dismissed accordingly.