Specific Performance & Time as Essence of Contract in Pakistan.

پاکستان میں جائیداد کی منتقلی اور مخصوص کارکردگی کے دعوے کے قانونی پہلو

تعارف:

پاکستان میں جائیداد کی خرید و فروخت کے معاہدے قانونی طور پر مخصوص قواعد و ضوابط کے تحت آتے ہیں، خاص طور پر جب معاہدے میں "وقت کی پابندی" کو لازمی قرار دیا گیا ہو۔ کیس 2024 CLC 638 میں اسلام آباد ہائی کورٹ نے یہ واضح کیا کہ بیچنے والے یا خریدنے والے کی ذمہ داریوں کی تکمیل میں ناکامی یا غیر ضروری تاخیر کے اثرات کیا ہیں۔

کیس کا خلاصہ:

پارٹیز: محمد اکرم (اپیل کنندہ/فروخت کنندہ) بمقابلہ لیاقت علی خان (مدعی/خریدار)

عدالتی مرحلہ: اسلام آباد ہائی کورٹ

موضوع: مخصوص کارکردگی (Specific Performance) اور مستقل پابندی (Permanent Injunction)

مسئلہ: خریدار نے دعویٰ کیا کہ فروخت کنندہ نے معاہدے کی ذمہ داری پوری نہیں کی، کیونکہ وہ مطلوبہ تیاریاں جیسے کہ No Demand Certificate حاصل کرنے میں ناکام رہا۔

اہم قانونی نکات:

وقت کی اہمیت:

معاہدے میں متعین تاریخ (10.06.2016) تک بقایا رقم (50 لاکھ روپے) کی ادائیگی لازمی تھی۔

معاہدے میں یہ واضح تھا کہ اگر ادائیگی مقررہ تاریخ تک نہ ہوئی تو پہلے ادا شدہ رقم ضبط ہو جائے گی۔

عدالت نے یہ تسلیم کیا کہ جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمت کے پیش نظر وقت معاہدے کا لازمی حصہ ہے۔

خریدار کی ناکامی:

مدعی/خریدار نے بقایا رقم کے لیے کوئی pay order یا demand draft مقررہ تاریخ تک تیار نہیں کیا۔

قانونی نوٹس 14/18 جون 2016 کا معاملہ بھی آیا، جس میں خریدار نے جواب نہیں دیا۔

فروخت کنندہ کی تیاری:

اپیل کنندہ نے 19.04.2016 کو No Demand Certificate حاصل کر لیا تھا، یعنی وہ قانونی تقاضوں کے مطابق تیار تھا۔

اس صورتحال میں، خریدار کی ناکامی کی بنیاد پر مخصوص کارکردگی کے لیے دعویٰ درست نہیں تھا۔

عدالتی فیصلہ:

ہائی کورٹ نے سابقہ فیصلے اور مخصوص کارکردگی کا دعویٰ ختم کر دیا۔

اپیل کنندہ (فروخت کنندہ) نے پیشگی رقم واپس کرنے کی شرط کے ساتھ کیس جیتا۔

اہم قانونی سبق:

وقت معاہدے کی روح: جب معاہدے میں وقت کی پابندی کو لازمی قرار دیا گیا ہو، تو اس کی عدم تعمیل معاہدے کو کالعدم کر سکتی ہے۔

تیاری اور ثبوت: خریدار کو بقایا رقم کی ادائیگی کے لیے بروقت تیاری کرنی چاہیے، ورنہ قانونی دعویٰ مسترد ہو سکتا ہے۔

No Demand Certificate کا کردار: یہ جائیداد کی منتقلی کے لیے بنیادی قانونی دستاویز ہے اور بیچنے والے کی ذمہ داری ہے کہ یہ حاصل کرے۔

Locus Poenitentiae اور Equitable Relief: عدالت نے فروخت کنندہ کے حق میں فیصلہ کیا کیونکہ خریدار نے مقررہ وقت پر بقایا رقم ادا نہیں کی، اور فروخت کنندہ کے پاس جائیداد کی ملکیت برقرار تھی۔

نتیجہ:

یہ کیس واضح کرتا ہے کہ پاکستان میں جائیداد کے معاہدوں میں وقت کی پابندی، قانونی تیاری اور بروقت ادائیگی بنیادی حیثیت رکھتی ہے۔ خریدار کی عدم تعمیل کی صورت میں عدالت مخصوص کارکردگی کا دعویٰ رد کر سکتی ہے، اور فروخت کنندہ کے حقوق برقرار رہتے ہیں بشرطیکہ وہ قانونی تقاضے پورے کرے۔

Specific performance rejected

Must read Judgement

2024 C L C 638

[Islamabad]

Before Miangul Hassan Aurangzeb and Lubna Saleem Pervez, JJ

MUHAMMAD AKRAM----Appellant

Versus

LIAQAT ALI KHAN and another----Respondents

R.F.A. No.163 of 2018, decided on 10th March, 2021.

Specific Relief Act (I of 1877)---

----Ss. 12 & 54---Suit for specific performance and permanent injunction---Transfer of suit-house---Time as the essence of the contract---Contractual obligations, breach of---Vendor or vendee---Determination---Vendee's inability for preparation (of cheque etc.) for payment of balance consideration---Effect---Suit for specific performance was decreed in favour of plaintiff/vendee---Claim of the respondent/plaintiff was that appellant/ defendant had backed out of his contractual obligation as he had not taken preparatory steps for the transfer of suit-house like not obtaining a No Demand Certificate from the concerned Authority (C.D.A.) being a pre-requisite for the transfer of any property---Validity---Pleadings in the written statement were silent as to the stage when the appellant/defendant decided to back out from his obligations under the agreements---Where agreements for the transfer of immovable property for consideration as huge as Rs.1,00,00,000/- are to be made, the parties generally interact for making arrangements for the transfer and payment of the remaining sale consideration prior to the target date fixed in the agreements---No documentary evidence was brought on the record by respondent /plaintiff to demonstrate that he had the requisite funds to pay the balance sale consideration of Rs.50,00,000/- by the target date---Generally pay orders or demand drafts are made prior to or by the target date fixed in the agreements to sell---In the present case, admittedly, no pay order or demand draft or cheque for an amount of Rs.50,00,000/- had been prepared by respondent / plaintiff by the target date---Agreements to sell, duly exhibited by the respondent / plaintiff, explicitly provided a specific date (10.06.2016) for the payment of the remaining sale consideration amounting to Rs.50,00,000/---Consequences for the non-payment of the balance sale consideration by said date were also clearly set out in the said agreements, i.e. the forfeiture of the amount already paid---An amount of Rs.50,00,000/- had admittedly been paid by respondent / plaintiff to the appellant when the said agreement was executed---Therefore, it would be safe to hold that time was agreed by the said parties to be of the essence---Even otherwise, given the rapidly increasing prices of real estate, if the balance sale consideration is not paid by an agreed date, an agreement to sell loses its efficacy---Respondent (plaintiff/vendee) claimed to have issued a legal notice to the appellant(defendant/vendor) on 14.06.2016 requiring the latter to obtain an N.O.C. from the C.D.A. and transfer the suit house to the former failing which legal proceedings would be initiated---Appellant denied having received the said legal notice; he has put forth such denial as an excuse for not responding to the said legal notice---Since the appellant in relevant paragraph of the written statement had explicitly denied having received a legal notice from respondent, it became incumbent on the latter to prove that such a legal notice was issued by producing its scribe, which respondent failed to do---On the other hand, respondent as PW, in his cross-examination, admitted having received legal notice dated 18.06.2016 wherein the appellant informed respondent that the agreement dated 10.02.2016 stood cancelled due to the non-payment of the remaining sale consideration, and that the payment already made stood forfeited---Respondent did not give any reply to the said legal notice---A legal notice to which reply was given was a material document to show the conduct of the parties after the execution of the agreement and before filing the suit for specific performance---In the present case, the Civil Court did not refer to any provision of the law or a clause in the agreements to sell which obligated the appellant(vendor/defendant) to obtain a No Demand Certificate before the transfer could be made---However, the appellant had already (on 19.04.2016 i.e. before the specific/target date (10.06.2016), obtained a No Demand Certificate from the concerned Authority (C.D.A.) regarding property tax, water and allied charges---Suit for specific performance instituted by respondent /plaintiff ought not to have been decreed---Since the appellant had remained in possession of the suit-house which had increased in value over the past few years, it would not be equitable for the appellant to retain the advance payment---In said view, subject to the return of Rs.50,00,000/- by the appellant to respondent, High Court set aside impugned judgment and decree; and suit for specific performance instituted by respondent No.1 was dismissed---Appeal was allowed, in circumstances.

Muhammad Abdur Rehman Qureshi v. Sagheer Ahmed 2017 SCMR 1696; Abdul Hamid v. Abbas Bhai-Abdul Hussain Sodawaterwalla PLD 1962 SC 1; Muhammad Taj v. Arshad Mehmood 2009 SCMR 114 and Liaqat Ali Khan v. Falak Sher PLD 2014 SC 506 ref.

Syed Javid Akbar for Appellant.

Raja Yasir Yousaf Abbasi for Respondent No.1.

Misbah-ul-Mustafa for Respondent No.2.

یہ فیصلہ ایک مخصوص کارکردگی (Specific Performance) اور مستقل حکم امتناعی (Permanent Injunction) سے متعلق مقدمے کے حوالے سے دیا گیا ہے، جس میں ایک معاہدہ بیع (Sale Agreement) کی خلاف ورزی پر غور کیا گیا۔

خلاصہ:

مدعی (خریدار) نے مدعا علیہ (بیچنے والے) کے خلاف مخصوص کارکردگی اور مستقل حکم امتناعی کے لیے دعویٰ دائر کیا، جس میں مؤقف اختیار کیا کہ مدعا علیہ نے معاہدے کے مطابق مکان کی منتقلی نہیں کی۔
ٹرائل کورٹ نے خریدار کے حق میں فیصلہ دیا، تاہم ہائی کورٹ نے اس فیصلے کو کالعدم کر دیا۔
معاہدے کے مطابق بقیہ رقم 50,00,000 روپے 10 جون 2016 تک ادا کی جانی تھی۔
مدعی نے یہ ثابت کرنے کے لیے کوئی ثبوت پیش نہیں کیا کہ وہ مطلوبہ رقم مقررہ تاریخ تک ادا کرنے کے قابل تھا۔
معاہدے میں واضح طور پر طے شدہ تھا کہ اگر بقیہ رقم مقررہ تاریخ تک ادا نہ کی گئی تو پہلے سے ادا شدہ 50,00,000 روپے ضبط ہو جائیں گے۔
مدعا علیہ نے 19 اپریل 2016 کو سی ڈی اے سے No Demand Certificate حاصل کر لیا تھا، جو یہ ظاہر کرتا ہے کہ وہ پراپرٹی کی منتقلی کے لیے تیار تھا۔
مدعی نے 14 جون 2016 کو ایک قانونی نوٹس بھیجا، جس کا مدعا علیہ نے جواب دینے سے انکار کیا، لیکن بعد میں مدعی نے خود تسلیم کیا کہ اسے 18 جون 2016 کو ایک نوٹس موصول ہوا جس میں معاہدے کی منسوخی اور پیشگی ادائیگی کی ضبطی کا ذکر تھا۔
مدعی نے اس قانونی نوٹس کا کوئی جواب نہیں دیا، جو اس کے مؤقف کو کمزور کرتا ہے۔
عدالت نے قرار دیا کہ چونکہ مدعا علیہ جائیداد پر قابض رہا اور اس کی قیمت میں اضافہ ہوا، اس لیے یہ غیر منصفانہ ہوگا کہ وہ 50,00,000 روپے بھی رکھے۔ لہذا، مدعا علیہ کو یہ رقم مدعی کو واپس کرنے کا حکم دیا گیا۔
نتیجتاً، ہائی کورٹ نے ٹرائل کورٹ کا فیصلہ کالعدم کرتے ہوئے مخصوص کارکردگی کا مقدمہ خارج کر دیا اور مدعا علیہ کی اپیل منظور کر لی۔

اہم نکات:

وقت معاہدے کا بنیادی عنصر تھا: چونکہ معاہدے میں ایک مقررہ تاریخ پر ادائیگی کی شرط شامل تھی، اس لیے مدعی کو اس تاریخ تک ادائیگی کرنی چاہیے تھی، جو وہ نہ کر سکا۔
ثبوت کی کمی: مدعی نے یہ ثابت نہیں کیا کہ اس کے پاس مطلوبہ وقت پر ادائیگی کے لیے رقم دستیاب تھی۔
No Demand Certificate کا حصول: مدعا علیہ نے مقررہ تاریخ سے پہلے ہی ضروری سرٹیفکیٹ حاصل کر لیا تھا، اس لیے یہ کہنا غلط تھا کہ وہ معاہدے کی پاسداری سے پیچھے ہٹ گیا۔
قانونی نوٹس کا عدم جواب: مدعی نے مدعا علیہ کے قانونی نوٹس کا کوئی جواب نہیں دیا، جو اس کے خلاف گیا۔
پیشگی ادائیگی کی واپسی: عدالت نے مدعا علیہ کو 50,00,000 روپے واپس کرنے کا حکم دیا تاکہ انصاف کے تقاضے پورے کیے جا سکیں۔

یہ فیصلہ واضح کرتا ہے کہ معاہدے میں اگر وقت کا تعین کر دیا جائے تو اس کی سختی سے پابندی ضروری ہوتی ہے، اور اگر کوئی فریق مقررہ مدت میں اپنی ذمہ داری پوری نہ کرے تو وہ مخصوص کارکردگی کا دعویٰ نہیں کر سکتا۔

For more information call us 0092-324-4010279 Whatsapp Dear readers if u like this post plz comments and follow us. Thanks for reading .as you know our goal is to aware people of their rights and how can get their rights. we will answer every question, so we need your help to achieve our goal. plz tell people about this blog and subscribe to our youtube channel and follow us at the end of this post.