Translate

2/02/2025

Agreement to sell | order 12 rule 2 Application on ground of cheating

Agreement to sell |  order 12 rule 2 Application on ground of cheating. 


Value of sale agreement 

سیل ایگریمنٹ کی بنیاد پر ملکیت کا دعوی مسترد۔سیل ایگریمنٹ ملکیت کا حق نہیں دیتا

تمہید:

اس فیصلے میں سندھ ہائیکورٹ نے دفعہ 12(2) ضابطۂ دیوانی (C.P.C.) کے تحت فراڈ اور غلط بیانی (Fraud & Misrepresentation) کے الزامات، ضروری فریق کو شامل نہ کرنے (Non-Impleadment) اور بونا فائیڈ خریدار کے دعوے کے قانونی معیار کو تفصیل سے واضح کیا ہے۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

درخواست گزار کا مؤقف:

درخواست گزار نے خود کو بونا فائیڈ خریدار ظاہر کرتے ہوئے مؤقف اختیار کیا کہ مدِمقابل خاتون مدعیہ نے فلیٹ سے متعلق مقدمہ دائر کرتے وقت اسے فریق نہیں بنایا اور عدالت سے فراڈ اور غلط بیانی کے ذریعے اپنے حق میں ڈگری حاصل کی۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

عدالتِ زیریں کے فیصلے:

ٹرائل کورٹ نے مکمل شہادت ریکارڈ کرنے کے بعد دفعہ 12(2) C.P.C. کے تحت دائر درخواست خارج کر دی، جس فیصلے کو ضلعی عدالت نے بھی برقرار رکھا۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

بارِ ثبوت (Burden of Proof):

ہائی کورٹ نے قرار دیا کہ دفعہ 12(2) C.P.C. کے تحت فراڈ ثابت کرنے کا بارِ ثبوت مکمل طور پر درخواست گزار پر ہوتا ہے، جسے وہ پورا کرنے میں ناکام رہا، حالانکہ اس نے آٹھ گواہان پیش کیے۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

گواہان کی شہادت کا معیار:

عدالت نے مشاہدہ کیا کہ درخواست گزار کے اکثر گواہ اس کے قریبی رشتہ دار تھے، جبکہ ایک گواہ کو محض درخواست گزار کے کہنے پر کوئٹہ سے بلایا گیا۔ جرح کے دوران بیشتر گواہان نے لاعلمی کا اظہار کیا، حلف نامے خود تیار نہ کرنے اور صرف دستخط کرنے کا اعتراف کیا، نیز یہ بھی تسلیم کیا کہ وہ انگریزی زبان نہیں سمجھتے۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

اہم گواہوں کو پیش نہ کرنا:

عدالت نے یہ بھی نوٹ کیا کہ مبینہ بیچنے والوں کے کسی بھی قانونی وارث نے گواہی نہیں دی اور درخواست گزار نے انہیں طلب کرنے یا عدالت کے ذریعے حاضری یقینی بنانے کی بھی کوئی کوشش نہیں کی۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

فراڈ کے الزام کی ناکامی:

ہائی کورٹ نے واضح کیا کہ محض فراڈ کا الزام عائد کر دینا کافی نہیں ہوتا، بلکہ اس کا ٹھوس اور قابلِ اعتماد ثبوت پیش کرنا لازم ہے، جو درخواست گزار فراہم نہ کر سکا۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ضروری فریق بنانے کا سوال:

عدالت نے قرار دیا کہ مدعیہ پر درخواست گزار کو فریق بنانے کی کوئی قانونی ذمہ داری عائد نہیں ہوتی تھی، کیونکہ درخواست گزار کے پاس محض سیل ایگریمنٹ تھا، جو نہ تو ملکیت ثابت کرتا ہے اور نہ ہی کوئی قانونی یا ملکی حق پیدا کرتا ہے۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

سیل ایگریمنٹ کی قانونی حیثیت:

فیصلے میں واضح کیا گیا کہ سیل ایگریمنٹ بذاتِ خود کوئی ٹائٹل ڈاکیومنٹ نہیں ہوتا اور نہ ہی اس کے ذریعے ملکیتی حق منتقل ہوتا ہے، اس لیے ایسے شخص کو فریق بنانا بے معنی ہوتا ہے جس کا قانونی حق ہی ثابت نہ ہو۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

بونا فائیڈ خریدار کا دعویٰ:

عدالت نے قرار دیا کہ درخواست گزار نے فلیٹ خریدنے سے قبل کوئی مناسب احتیاط نہیں برتی، حالانکہ مبینہ بیچنے والے اسی عمارت میں موجود تھے، اس کے باوجود اس نے تصدیق کی زحمت نہ کی، لہٰذا وہ خود اپنی لاپرواہی کے نتائج کا ذمہ دار ہے۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

Transfer of Property Act اور Specific Relief Act کا اطلاق:

ہائی کورٹ نے فیصلہ دیا کہ درخواست گزار نہ تو S.41 Transfer of Property Act کے Proviso سے فائدہ اٹھا سکتا ہے اور نہ ہی S.27(b) Specific Relief Act کے تحت خود کو بونا فائیڈ خریدار ثابت کر سکا۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

متبادل قانونی علاج:

عدالت نے نشاندہی کی کہ درخواست گزار کے پاس قانونی متبادل موجود تھے، مثلاً دعویٰ برائے مخصوص نفاذ (Specific Performance)، مگر اس نے دفعہ 12(2) C.P.C. کے ذریعے بالواسطہ طور پر ملکیت ثابت کرنے کی کوشش کی، جو قانوناً درست راستہ نہیں تھا۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

نتیجہ:

سندھ ہائیکورٹ نے قرار دیا کہ زیریں عدالتوں کے فیصلوں میں نہ کوئی قانونی خامی پائی گئی اور نہ ہی کوئی مادی بے ضابطگی، لہٰذا آئینی درخواست خارج کر دی گئی۔
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

قابلِ حوالہ نظائر:

Muhammad Iqbal v. Nasrullah (2023 SCMR 273)
Muhammad Yousaf v. Munawar Hussain (2000 SCMR 204)

Must read judgement.

2024 C L C 900

[Sindh]

Before Muhammad Shafi Siddiqui and Jawad Akbar Sarwana JJ

Syed MUHAMMAD GHOUS----Petitioner

Versus

Mst. NAJMA and 7 others----Respondents

C.P. No.D-4795 of 2023, decided on 17th October, 2023.

(a) Civil Procedure Code (V of 1908)---

----S. 12(2)---Fraud and misrepresentation---Non-impleadment of a party---Petitioner (who asserted himself as bona fide purchaser) filed an application under S. 12(2) of the Civil Procedure Code, 1908, (C.P.C) alleging that lady plaintiff (vendee) did not implead him as a necessary party in her suit against defendants/vendors regarding the flat (suit-property) and obtained a decree in her favour by playing fraud and misrepresentation on the Court---Trial Court, after recording evidence, dismissed the said application under S.12(2), C.P.C., which order was maintained by the District Court---Validity---Burden of proof was on the Petitioner (applicant under S.12(2) of the Civil Procedure Code, 1908), who led evidence through eight witnesses---Most of the witnesses of the petitioner were his relatives (his son-in-law, blood brothers, and son), his estate agent, and one (witness) was called from Quetta just because the petitioner asked him to come from Quetta---According to the testimonies of witnesses, almost all of them, during cross-examination, for the majority of the questions put to them claimed lack of knowledge; they conceded they did not prepare the affidavits; only signed affidavits because they were told to do so and admitted that they were illiterate/did not understand English---Finally, no-one from any of the legal heirs of alleged vendors/respondents stepped into the witness box---Further, the petitioner also did not bother to move the Trial court to summon and compel the attendance of said crucial witnesses---Petitioner was to prove that fraud / misrepresentation / concealment of material facts had been played on the Court when Civil Suit was filed in the year 2012, even though the petitioner executed the Sale Agreement with Respondent (Defendant / vendor ) almost three years later---Petitioner/Applicant pointed out no substantial evidence to establish the factum or element of fraud and misrepresentation or concealment of facts by respondent No.1/plaintiff in obtaining the decree---Mere assertion of fraud in the S.12(2), C.P.C., application without proof was not sufficient to set aside the decree---No illegality or material irregularity had been noticed in the impugned orders passed by both the Courts below---Constitution petition was dismissed, in circumstances.

(b) Civil Procedure Code (V of 1908)---

----S.12(2)---Fraud and misrepresentation---Non-impleadment of a party---Petitioner (who asserted himself as bona fide purchaser) filed an application under S. 12(2) of the Civil Procedure Code, 1908, (C.P.C) alleging that lady plaintiff (vendee) did not implead him as a necessary party in her suit against defendants/vendors regarding the flat (suit-property) and obtained a decree in her favour by playing fraud and misrepresentation on the Court---Trial court, after recording evidence , dismissed the said application under S.12(2), C.P.C., which order was maintained by the District Court---Validity---There was no reason for respondent No.1/plaintiff to implead the petitioner/applicant for the reason that petitioner/applicant neither had nor could establish legal character or right on the basis of the Sale Agreement---Sale Agreement by itself could not confer any title on the petitioner/applicant also because the same was not a title deed, and such agreement did not confer any proprietary right---Thus, impleading petitioner/applicant before he had established his right in the flat would have been meaningless---No illegality or material irregularity had been noticed in the impugned orders passed by both the Courts below---Constitution petition was dismissed, in circumstances.

       Muhammad Iqbal v. Nasrullah, 2023 SCMR 273 and Muhammad Yousaf v. Munawar Hussain and others 2000 SCMR 204 ref.

(c) Transfer of Property Act (IV of 1882)---

----S. 41, Proviso---Specific Relief Act (I of 1877), S. 27(b)---Civil Procedure Code (V of 1908), S. 12 (2)---Fraud and misrepresentation---Non-impleadment of a party---Petitioner (who asserted himself as bona fide purchaser) filed an application under S. 12(2) of the Civil Procedure Code, 1908 (C.P.C), alleging that lady plaintiff (vendee) did not implead him as a necessary party in her suit against defendants/vendors regarding the flat (suit-property) and obtained a decree in her favour by playing fraud and misrepresentation on the Court---Trial Court, after recording evidence , dismissed the said application under S.12(2), C.P.C., which order was maintained by the District Court---Validity---Record revealed that the petitioner entered into a sale agreement with respondents/vendors who was located on the ground floor of the Apartments (building) while respondents, at the same time, resided on the fourth floor of the same building---Yet the petitioner did not bother to check in with any of them before entering into a sale agreement---Petitioner took no steps to safeguard his interest, and he now had to live with the consequences of the risk he took---In the said circumstances, the petitioner could neither take benefit of proviso to S.41 of the Transfer of Property Act, 1882, nor he was able to establish that he was a bona fide purchaser for valuable consideration without notice under S. 27(b) of the Specific Relief Act, 1877---Petitioner/applicant did not act prudently---Petitioner had remedies available to him for the redressal of his grievance, including filing a suit for specific performance, yet he took the path less travelled by attempting to prove his title by filing a S.12(2), C.P.C., application---No illegality or material irregularity had been noticed in the impugned Orders passed by both the Courts below---Constitution petition was dismissed, in circumstances.

       Aamir Nawaz Warraich for Petitioner.

       Nemo. for Respondents Nos.1 to 5.

       Abdul Jalal Zaidi, A.A.G. for Respondent No.6.

 

2024 CLC 900 (سندھ) – سید محمد غوث بنام مسمات نجمہ و دیگران

اہم نکات:

  1. دھوکہ دہی اور حقائق چھپانے کا الزام:

    • درخواست گزار (محمد غوث) نے دفعہ 12(2) سی پی سی کے تحت دعویٰ دائر کیا کہ مدعیہ (نجمہ) نے اسے ضروری فریق نہیں بنایا اور دھوکہ دہی سے ڈگری حاصل کی۔
    • تاہم، وہ دھوکہ دہی ثابت کرنے میں ناکام رہا۔

  2. گواہان کی کمزور شہادت:

    • درخواست گزار کے گواہ زیادہ تر اس کے قریبی رشتہ دار (بیٹا، داماد، بھائی) تھے، جن کی شہادت غیر مؤثر ثابت ہوئی۔
    • گواہوں نے بیانِ حلفی بغیر سمجھے دستخط کیے اور دورانِ جرح بیشتر سوالات سے لاعلمی کا اظہار کیا۔
    • کسی بھی قانونی وارث نے گواہی نہیں دی۔

  3. سیل ایگریمنٹ ملکیت ثابت نہیں کرتا:

    • عدالت نے قرار دیا کہ سیل ایگریمنٹ بذاتِ خود ملکیتی دستاویز نہیں ہوتا۔
    • قانونی ملکیت کے لیے رجسٹرڈ ٹائٹل ڈیڈ ضروری ہے۔

  4. درخواست گزار کی لاپرواہی:

    • درخواست گزار نے خریداری سے پہلے یہ تصدیق نہیں کی کہ اصل مالکان کون ہیں، حالانکہ فروخت کنندگان اور موجودہ مالکان ایک ہی عمارت میں رہتے تھے۔
    • اس نے ضروری قانونی احتیاطی تدابیر اختیار نہیں کیں۔

  5. متبادل قانونی راستہ موجود تھا:

    • درخواست گزار کے پاس دعویٰ برائے مخصوص کارکردگی دائر کرنے کا راستہ تھا، لیکن اس نے غلط قانونی طریقہ اپنایا۔

  6. عدالت کا فیصلہ:

    • دھوکہ دہی ثابت نہ ہونے اور قانونی ملکیت کا حق نہ ہونے کی بنیاد پر درخواست خارج کر دی گئی۔
    • ماتحت عدالتوں کے فیصلے برقرار رکھے گئے۔

قانونی نتیجہ:

  • محض دھوکہ دہی کا دعویٰ کافی نہیں، ثبوت بھی دینا ضروری ہے۔
  • سیل ایگریمنٹ سے قانونی ملکیت ثابت نہیں ہوتی، جب تک رجسٹرڈ ٹائٹل نہ ہو۔
  • عدالت میں جانے سے پہلے قانونی موقف اور شواہد کا مکمل جائزہ لینا ضروری ہے۔
For more information call us 0092-324-4010279 Whatsapp Dear readers if u like this post plz comments and follow us. Thanks for reading .as you know our goal is to aware people of their rights and how can get their rights. we will answer every question, so we need your help to achieve our goal. plz tell people about this blog and subscribe to our youtube channel and follow us at the end of this post


































 




































-
Labels: ,

No comments:

Post a Comment

Subscribe to: Post Comments (Atom)

Featured Post

Court Marriage Process in Pakistan 2025 | Complete Urdu Guide

Court Marriage Process in Pakistan (2025 Latest Guide) کورٹ میرج پاکستان 2025 مکمل رہنمائی Last Updated: June 2025 Court marriage Pakis...